硚口區企業聯合會、企業家協會漢正街課題調研組
 
       為深入貫徹落實黨的十九大精神，擴大內需，促進消費升級，國家商務部于2018年啟動高品位步行街建設。漢正街步行街作為500多年商貿歷史的文化街區，民營經濟集聚大區，是此次武漢市申報高品位步行街建設的街區之一。為學習借鑒國內其他步行街建設和管理的先進經驗，加快實施漢正街國家級高品位步行街項目建設，硚口區政府和區兩會組織重點企業和企業家，赴成都錦江區、青羊區、上海黃浦區學習舊城改造升級、招商政策、運營管理等先進經驗，為漢正街“高品位步行街”建設積累寶貴經驗和優質資源。
一、先進城區高品位商圈創新理念值得借鑒
        成都遠洋太古里商圈位于成都市中心，總樓面面積11.4萬平方米的開放式、低密度的街區形態購物中心。2013年開始全球招商，2015年4月全部開業。在建筑形態方面，中式2-3層的獨棟建筑群，傳統川西建筑“坡頂”、“柵墻”等元素，與其中原址保留的六處古建筑相互融合。21處以人、自然、文化為主題的藝術品，營造出一片開放自由、傳統與現代相融合的城市空間。300個店鋪，日均人流量20萬人次，高峰時40萬人次。2017年，商圈總營業額為45億元，運營公司租金收益8億元。
成都遠洋太古里商圈是政府與企業充分合作，專業團隊歷時近6年精心打造而成，成為了靚麗的城市名片，同時其與周邊商業體的聯合發展，促使其名片效應引起的經濟溢出效應明顯。政府在古文物保護與充分利用、城市建設與發展、公共生活品質上獲得了成功。
        成都市青羊區寬窄巷子商圈位于成都市青羊區，屬于老成都的“少城”區域，是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遺存，也是北方胡同文化和建筑風格在南方的“孤本”。早期的寬窄巷子建筑歷史久遠、危房多、環境差、安全隱患突出，如今的寬窄巷子整個規劃保護區域面積479畝，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的老街道及其間的45個四合院落群組成。自街區對外開放以來，共累計接待國內外游客超1億人次，巨大的人氣沉淀了一大批頗具文化內涵特色及時尚創意的業態和商家，寬窄巷子也成為了成都對外宣傳的名片和歷史文化街區改造升級的典范。
        上海市黃浦區豫園商城，發端于140多年前清同治年間的老城隍廟市場，融入了海派文化的要素和特征。上海豫園商圈以其悠久的歷史文化、獨特的人文景觀、頗具個性特征的民俗風情以及融廟宇、園林、商市于一域的鮮明特色，成為上海的重要地標和形象窗口，每年吸引約3700萬名游客和消費者。在經歷政府+國企+民企的綜合管理和股份改制后，凝聚百年經典的豫園商城已發展成為集黃金珠寶、餐飲、醫藥、百貨、小商品、工藝品、食品、房地產、進出口貿易、金融投資、文化傳播、電子商務等產業為一體，多元發展的國內一流綜合性商業集團和上市公司，擁有商業設施近13萬平方米。豫園商城旗下有2個中國馳名商標、14個上海市著名商標以及眾多中華老字號和百年老店等為核心的產業品牌資源。
    二、創新發展舉措與綜合效應的分析探討
綜合上述品牌商圈的成功經驗，其創新發展的舉措：
        1、政府深思熟慮，著眼長遠。成都政府希望將太古里項目打造成像大慈寺（約1700年歷史）一樣，成為能經得起時間考驗的傳世項目，尋找投資方時千挑萬選，將六處古建筑作為項目的有機組成部分整體打造。
        在成都政府的統一規劃下，市、區兩級政府合力推進品牌建設，寬窄巷子舊城改造成都市政府和青羊區政府先后共同投入6.5億元拆遷資金，收儲830戶居民住房，為寬窄巷子歷史文化街區打造奠定堅實基礎。另外政府每年還投入大量管理、維護等費用。管理、運營上與成都本土文化、古建筑歷史文化充分結合，吸引了大量的優質資源進駐，也吸引了大量游客到此，極大地提高了成都市和青羊區在國內外的美譽度，寬窄巷子也成為了成都對外宣傳的靚麗名片，名片效應和經濟溢出效應非常明顯，政府在城市美譽度上和綜合經濟稅收上的收益已遠遠超出成本投入。
        在建設過程中，政府統一領導、統一規劃、統一運營。市、區兩級政府在拆遷過程中將老舊房屋收儲為國有資產，對于不能收為國有資產的，由多部門聯合要求住戶必須按照整體規劃建設、修繕，其資金由政府承擔。成都文旅集團充分考慮寬窄巷子所要承載的文化傳承、商業經營、旅游開發等多方面功能，成立由歷史、文化、藝術、建筑、考古等專家、學者組成的“寬窄巷子歷史文化保護區專家委員會”，全程指導寬窄巷子的修復建設，聘請清華大學擔綱規劃設計，按照“原狀維修和落架重修，修舊如舊”的原則和“一院一景、一院一品”的理念，將北方胡同文化與川西四合院文化有機結合，形成了具有鮮明地域特色和文化氛圍的餐飲、茶藝、文化創意、住宿等商業形態。
        上海豫園商場股份有限公司是上海政府統籌、先期開發。1987年，上海市政府批準由上海市國資委組建，1988年開始發行股票吸儲社會資本參與投資建設，該公司成為了中國最早上市的商業股份制公司，為再創更為興盛的百年旺市提供了體制上的支持和資金上的保證。
       2、政府充分調動企業積極性并授權。遠洋太古里商圈中六處古建筑文物，其中大慈寺為成都市文物保護單位，所有古建筑文物的所有權屬于政府。商圈開發建設中，企業負責六處古建筑文物的修繕、維護和保養，政府將六處古建筑文物授權開發企業作為商圈的有機整體享有使用權。
上海政府采取民營資本參股并控股的方法加強豫園商城建設與壯大。2002年，由政府撮合，上海復星集團積極投身豫園的混合所有制改革，成為持有豫園股權超過20%的第一大股東，上海復星集團的入股為豫園注入了新的活力和生機。2017年豫園商城以258億元收購復星28家地產公司的全部或部分股權和上海市新元房產全部股權。至此，政府和國企完全退出豫園商城股份，復星集團由第一大股東變為絕對控股。復星集團在保持對歷史文化底蘊的挖掘、民風民俗的繼承和發揚、現代商業理念的引入這張上海名片的基礎上，下一步將重點打造“全球最佳商旅文結合區和地標”，力求實現傳統文化、旅游休閑、商業創新的深度融合。
      3、企業立足長遠、彰顯社會責任。開發企業在開發過程中并不是短視、粗放式開發，而是在充分挖掘當地特色、歷史文化、建筑風格等信息的基礎上，聘請專業團隊規劃、設計、建設和運營。設計理念上，充分結合了成都歷史文化和人文特點，將“快里”與“慢里”融合。建筑風格上，成都遠洋太古邀請清華大學建筑設計研究院作為古建顧問，對區內六處歷史建筑進行保護及修繕。在遵循古建筑原本比例的基礎上，采用國際最新的保護復原體系，融入更多文化創意以及對建筑保育的新理念，根據它們各自不同的建筑風格量身定制其未來的用途，最大限度保留和延續它們的歷史和文化價值?？臻g布局上，“慢里”是圍繞大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢調生活為主題。營造值得把玩的生活趣味、大都會的休閑品味、林立的精致餐廳、歷史文化及商業交融的獨特氛圍。“快里”是由三條精彩紛呈的購物街貫通東西兩個聚集人潮的廣場，眾多國際品牌將以獨棟或復式店鋪完整展示他們的旗艦形象。商業業態上，“快里”以國際國內一線奢侈品牌為主，多為西南地區第一家旗艦店、首發店等，“慢里”以國際頂級精致美食和本土知名川菜為主，引入各類文化生活品牌。管理模式上，由成都遠洋太古里成立專業管理團隊，對商圈內規劃、布局、業態、招商、運營等進行系統管理。
三、建設漢正街高品位步行街的實施建議
       1、政府統籌是核心
       無論是企業進行商業投資運營還是政府自持運營，前期都需要大量的人力、物力、財力投入，在追求投資回報率和短平快的當下，由企業單一主導歷史文化商業街區的開發是存在一定難度和風險的。首先，歷史文化商業街區普遍位于城市核心區域，老舊城區的拆遷成本高、難度大，如果未來規劃打造低密度、開放式的商業街區，土地回報率低。漢正街步行街也存在類似的問題和困難。成都和上海兩地的打造經驗在于發揮政府優勢統籌街區的打造、運營工作，太古里雖然由民營企業和外資共同建設，但是政府在土地平衡上的優惠政策補助起到至關重要的作用。第二，由于是歷史文化商業街區，其中必然存在歷史文物保護和商業開發建設的天然矛盾，所以政府必須在歷史文物的保護和歷史文化的傳承中起到捍衛者的作用，避免文物的破壞性開發以及過度的商業對原真文化的扭曲與侵蝕，所以由政府統籌，加強規劃管控是應有之義。第三，政府與企業在打造高品位步行街或優質商圈上，其做法和出發點是有明顯區別的，尤其是以政府為主導的商業項目。寬窄巷子的建設中，政府前期投入了大量的人力、物力和財力，而且已經持續了十多年之久，截止目前從寬窄巷子項目上，政府的稅收和租金也較難平衡投入，但寬窄巷子已經成為了成都市的名片，名片效應帶來的經濟效益的“溢出效應”非常明顯，經濟收入已遠超政府投入。
       建議在漢正街高品位步行街的前期建設過程中，由區政府進行人力、物力以及財力的投入。一是明確高品位步行街組織架構和組織機構，加強對工作的統籌和協調，建議成立由區分管領導任組長的漢正街高品位步行街建設領導小組。領導小組下設辦公室，辦公室設在漢正街管委會；成員單位為區政府辦、區發改委、區財政局、區經信局、區招商局、區建設局、區城管委、區規土分局、漢正街辦事處，并從全區抽調人員組成工作專班。二是按照商務部要求，高品位步行街建設周期為3年，結合建設過程中規劃方案設計、商業業態置換規劃以及相關工作調研、招商工作的需要，區政府應給予財政保障。
        2、高標準規劃是保障
       寬窄巷子的設計團隊是清華大學建筑設計研究院，太古里的設計團隊是Elena Galli Giallini Ltd and Spawton Architecture、MAKE Architects、中國建筑西南設計研究院有限公司、清華大學建筑設計研究院、廣州珠江裝修工程有限公司等國內外一流設計公司。正是在這些高水準、高素質的專業設計團隊的幫助和策劃下，才產生了今天成都的地標性建筑群和城市的歷史文化新名片。
       2014年市漢辦的《漢正街老街保護與改造規劃》由美國建筑師伍德先生率隊與武漢市土地利用和城市空間規劃研究中心共同完成。目前報送商務部的《漢正街高品位步行街改造提升方案（初稿）》也正是在市漢辦漢正老街的規劃方案上做出的修改完善，下一階段商務部要求在10月底進一步提交詳細的《高品位步行街改造提升規劃》。為完成高品位步行街的創建任務，必須盡早制定出優質、專業的規劃建設方案。建議區政府借助其資源平臺優勢，引入漢正老街規劃方案的設計單位——武漢市土地利用和城市空間規劃研究中心，合作完成高品位步行街的規劃建設方案。
       3、高水平團隊運營是關鍵
       2017年成都遠洋太古里，租用率97%，零售額同比增長46.8%。好的運營團隊是一個商業街區財力和活力的所在，是盤活資產的有力推手。負責管理成都遠洋太古里的是太古地產物業運營部，涵蓋招商、市場、物業管理三大部門。與市場大多數購物中心招商與營運分開不同，支撐成都遠洋太古里快速發展的正是管理體制的獨立，“垂直管理、責任在人”，即“哪個品牌由誰招即由誰管理”。招商營運的一體化大大提升了成都遠洋太古里運轉的效率，對商戶經營表現的綜合管理和全面評估，則會更實在地評判商戶及業態的合理性，并根據綜合評價結果對全部類型業態進行年度末位淘汰，以保持發展動力，夯實發展基礎。
漢正街高品位步行街的打造一方面要從城市環境及硬件設施上下功夫，另一方面要在商業業態置換和新型商業資源導入上做文章?；跐h正街業態基礎薄弱、傳統業態根植性強、產權多元分散的現狀，建議采取引入專業的大型運營公司和地產公司進行統一打造的途徑。此次調研過程中我們向太古地產和豫園集團詳細介紹了漢正街基本情況和未來發展方向，并傳遞了合作的意向。
       4、產業形態調整是方向
寬窄巷子、太古里和豫園在商業功能的定位和規劃上遵循了文化主導的原則，文化符號強烈的功能分區造就了商業街區的環境和顧客的體驗感。但是由于旅游景區文化產品的同質化現象，寬窄巷子雖然“閑”、“品”、“泡”的文化定位清晰，但是受到商業營收導向的影響，不免落入餐飲店鋪過于集中的窠臼。豫園依托旗下優質產業協同開拓市場布局雖然優勢明顯，但是由于部分低端業態的充斥也對街區環境有一定的影響。
       漢正街步行街建設中最為突出的問題正在于低端業態充斥、街區環境雜亂、購物體驗感差。建議對1.4公里的漢正街步行街分成東、中、西三段分期建設，第一期完成中段—漢正市集的打造。由產業形態調整為切入點，首先從硚房集團下屬的漢正街小商品市場和飾品大樓入手，將低端小百貨和飾品置換為零售快銷品和體現漢正街文化元素的文創產品以及有檔次的餐飲連鎖店，逐步將漢正街區域變成值得逛、值得買、能駐留的開放式步行街區。
       5、歷史文化滲透是精髓
寬窄巷子、太古里和豫園將開發建設、運營管理與所處文化環境有機結合。寬窄巷子以清末民初建筑風格和老成都人文風俗為文脈，將老成都“休閑”文化發揮到極致，打造古建筑孤本和休閑中心。太古里圍繞大慈寺等古建筑和歷史文化，深挖巴蜀文化精髓，建設歷史與時尚完美融合的時尚新地標。豫園以中國傳統文化為底蘊，融合了老城廂文化、海派文化、本土文化和市井文化等，從而形成了自身鮮明的文化特征和符號。豫園的建筑形態、商業布局以及相關的街區主題活動無不閃耀著“文化先導”的光芒。
       漢正街是大漢口商業的發祥地，500年的商業文化深入骨髓，40年的改革開放更是一部勵志的商業奮斗史，今天在這片土地上依舊活躍著新興的商業力量，閃爍著商業的智慧之光。這種敢為人先的創新精神、艱苦奮斗的創業精神以及善抓機遇的商業精神開辟了漢正街商業文化的先河，挺起了漢正街人不朽的脊梁。漢正街高品位步行街的規劃和建設要深刻認識到漢正街歷史文化與精神內核，建議以商業文化為脈絡，在步行街的打造中重現完整的歷史、當代、未來的漢正街。第一期漢正市集，打造當代的漢正街，借鑒現代市集理念，提升商業業態，打造漢正街小商品市場的升級版。第二期漢正文化街區，打造歷史的漢正街，以街區現有風貌特色為載體，展示漢正街老字號、老民俗、老工藝等傳統文化，再現街區商業繁茂的盛景。第三期漢正活力街區，打造未來的漢正街，將年輕時尚文化與傳統會館及茶文化融合，功能業態上以SOHO 辦公、休閑娛樂和精品會所等為主。爭取在三年內建成具有歷史文化特色的漢正市集和充滿時尚氣息的高品位街區。
       漢正街是武漢的名片，是改革開放的風向標，是民營經濟發展的歷史街區，需加快步伐，早日建成。